Fast jede Frage am Bau endet bei dieser: Gilt die VOB/B oder nicht? Davon hängen Fristen, Rechte und Abläufe ab, und die Antwort steht nicht im Gesetz, sondern im Vertrag. Denn die VOB/B gilt nie automatisch. Sie muss wirksam vereinbart sein.
Die sieben Unterschiede, die im Alltag zählen
| BGB-Werkvertrag | VOB/B (wenn vereinbart) | |
|---|---|---|
| Gewährleistung Bauwerk | 5 Jahre | 4 Jahre, wenn nichts anderes vereinbart |
| Abnahme | ausdrücklich, konkludent, fiktiv nach Fristsetzung | zusätzlich förmliche Abnahme auf Verlangen und eigene Fristenregelungen |
| Mängel vor Abnahme | allgemeines Leistungsstörungsrecht | § 4 Abs. 7: Beseitigung auf eigene Kosten, danach Kündigung nach § 8 Abs. 3 |
| Kündigung durch AG | jederzeit möglich, Vergütung abzüglich Ersparnis | freie Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund geregelt |
| Behinderung | allgemeine Regeln | § 6: Anzeigepflicht, Fristverlängerung, Schadensersatz |
| Abschlagszahlungen | § 632a BGB | § 16: 21 Tage nach prüfbarer Aufstellung |
| Schlussrechnung | keine feste Prüffrist im Gesetz | § 16 Abs. 3: 30 Tage, verlängerbar |
Die erste Zeile ist die folgenreichste, und der Grund für die Zange, in der Generalunternehmer stecken: fünf Jahre gegenüber dem Bauherrn, vier gegenüber dem Nachunternehmer. Details unter Gewährleistung am Bau.
Wann die VOB/B überhaupt gilt
Drei Voraussetzungen, die alle erfüllt sein müssen:
- Sie muss vereinbart sein. Ein Satz im Vertrag, nicht ein Hinweis im Angebot.
- Der Vertragspartner muss sie zur Kenntnis nehmen können. Gegenüber einem Unternehmer genügt in der Regel der Hinweis; gegenüber einem Verbraucher gelten strengere Anforderungen.
- Gegenüber Verbrauchern ist die VOB/B in der Praxis kaum sinnvoll einsetzbar, einzelne Klauseln halten der Inhaltskontrolle nicht stand.
Der dritte Punkt ist für Bauträger wichtig: Im Verhältnis zum Käufer ist das BGB der Normalfall. Im Verhältnis zum Nachunternehmer ist die VOB/B üblich.
Das „Gesamtpaket"
Die VOB/B ist als Ausgleich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer gedacht. Wer einzelne Klauseln zu seinen Gunsten ändert, riskiert, dass die geänderte Klausel (und manchmal mehr) der AGB-Kontrolle nicht standhält.
Praktisch: Entweder die VOB/B unverändert vereinbaren oder bewusst beim BGB bleiben. Der Mittelweg, bei dem man sich die angenehmen Teile heraussucht, ist der riskanteste.
Was das für die Mängelanzeige bedeutet
Sehr konkret: Der Satz am Ende einer Mängelanzeige, der auf § 4 Abs. 7 und § 8 Abs. 3 VOB/B verweist, gehört nur dorthin, wenn die VOB/B wirklich vereinbart ist. Steht sie nicht im Vertrag, ist der Satz falsch, und ein falscher Paragraf schwächt das ganze Schreiben.
Deshalb lohnt vor der ersten Anzeige eines Bauvorhabens der Blick in den Vertrag. Einmal, nicht jedes Mal.
Was wann passt
VOB/B sinnvoll, wenn: - der Vertragspartner ein Bauunternehmen ist, - nach Einheitspreisen abgerechnet wird, - der Bauablauf Änderungen erwarten lässt und man klare Regeln für Nachträge und Behinderungen will.
BGB sinnvoll, wenn: - der Vertragspartner ein Verbraucher ist, - es um eine überschaubare Pauschalleistung geht, - man die längere Gewährleistungsfrist möchte.
Der letzte Punkt wird oft übersehen: Als Auftraggeber ist die BGB-Frist von fünf Jahren die günstigere. Wer VOB/B vereinbart, sollte die Gewährleistungsfrist vertraglich auf fünf Jahre und sechs Monate verlängern. Das ist ein Satz im Nachunternehmervertrag und schließt die teuerste Lücke im Geschäft.
Der praktische Merksatz
Für die Akte reicht eine Zeile je Bauvorhaben und Nachunternehmer:
Vertragsgrundlage: VOB/B · Gewährleistung: 5 Jahre 6 Monate · Abnahme: 14.03.2026 · Ende: 14.09.2031
Wer das bei Vertragsschluss notiert, muss vier Jahre später nicht den Vertrag suchen, und der Termin für die Begehung vor Fristablauf lässt sich daraus direkt setzen.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob die VOB/B wirksam einbezogen ist und welche Klauseln im Einzelfall halten, gehört anwaltlich geprüft.