Das Leistungsverzeichnis ist die einzige Stelle, an der ein Bauträger die Kosten wirklich steuert. Danach kann er nur noch verhandeln. Jede Ungenauigkeit darin wird später zu einem Nachtrag, und Nachträge haben keinen Wettbewerb.
Was eine Position ausmacht
Vier Angaben, ohne die kein belastbarer Preis entsteht:
| Angabe | Beispiel |
|---|---|
| Was | Gipskarton-Ständerwand, doppelt beplankt, CW 75 |
| Wie viel | 248 m², ermittelt aus Plan vom 12.06.2026 |
| Welche Güte | Beplankung GKB 12,5 mm, Dämmung 60 mm Mineralwolle WLG 035 |
| Wo | Wohneinheiten 1 bis 8, Trennwände nach Grundriss |
Die Mengenangabe ist die wichtigste, und die, bei der am häufigsten „ca." steht. Ein „ca." verschiebt das Risiko auf dich: Wird es mehr, zahlst du mehr; wird es weniger, bleibt der Preis meist gleich.
Die vier Sätze, die viel Geld sparen
Sie stehen nicht in der Position, sondern in den Vorbemerkungen, einmal geschrieben, immer wieder verwendbar:
Zur Baustelle. Zugang, Lagerflächen, Baustrom, Wasser, Kran, Arbeitszeiten, Aufzugsnutzung. Wer das offen lässt, bekommt es als Nachtrag zurück.
Zu den Schnittstellen. Wer bohrt, wer verschließt, wer räumt auf. Die Liste unten.
Zur Ausführung. Anerkannte Regeln der Technik, Herstellervorgaben, geforderte Nachweise und Protokolle, und wann sie vorzulegen sind. Ein Dichtheitsprotokoll nach der Übergabe zu bekommen ist schwerer als vorher.
Zu Terminen und Vertragsstrafe. Ausführungszeitraum, Vorlauffrist für den Abruf, Meldepflicht bei Behinderung.
Die Schnittstellenliste
In jedem Bauvorhaben dieselben Streitpunkte. Einmal entschieden, in jedes Verzeichnis kopiert:
| Schnittstelle | Sinnvolle Zuordnung |
|---|---|
| Durchbrüche und Schlitze | wer sie braucht |
| Verschließen nach Installation | das Gewerk, das den Durchbruch gemacht hat |
| Bodeneinläufe und Abdichtungsanschluss | Sanitär, mit Abdichtung |
| Silikonfugen | ein Gewerk für alle Fugen |
| Baureinigung | eigene Position, sonst macht sie der Letzte |
| Gerüst: Vorhaltung und Dauer | schriftlich, mit Datum |
| Schutz fertiger Bauteile | wer danach arbeitet |
| Entsorgung des eigenen Abfalls | jedes Gewerk selbst, mit Nachweis |
Die letzte Zeile spart auf einem Mehrfamilienhaus schnell einen vierstelligen Betrag, und den Streit darüber, wessen Verpackungsmüll im Container liegt.
Mengen: ermitteln, nicht schätzen
Aus dem Plan ermittelte Mengen kosten eine Stunde je Gewerk. Geschätzte kosten später mehr:
- Bei Einheitspreisen wird nach tatsächlicher Menge abgerechnet, eine falsche Schätzung fällt auf, wenn das Geld schon verplant ist.
- Bei Pauschalpreisen kalkuliert der Anbieter einen Zuschlag auf die Unsicherheit. Den zahlst du, auch wenn die Menge am Ende kleiner war.
Wer Mengen ermittelt, sollte die Grundlage nennen: „ermittelt aus Grundriss vom 12.06.2026". Ändert sich der Plan, ist sofort klar, dass die Menge nachzuführen ist.
Was man weglassen kann
- Abschriften der VOB/C. Die gilt ohnehin, wenn sie vereinbart ist. Wer sie abschreibt, produziert Widersprüche.
- Fabrikatsvorgaben ohne Grund. Sie verteuern und schließen Anbieter aus. „Gleichwertig" ist in Ordnung, wenn die Güte beschrieben ist.
- Positionen unter 50 €. Sie kosten in Ausschreibung und Abrechnung mehr, als sie wert sind.
Der Aufwand, ehrlich gerechnet
Ein sauberes Verzeichnis für zwölf Gewerke kostet beim ersten Bauvorhaben zwei bis drei Tage. Beim zweiten einen halben, weil Vorbemerkungen und Schnittstellenliste stehen bleiben und nur Mengen und Bauteile wechseln.
Dagegen steht ein einziger vermiedener Nachtrag. Die Rechnung geht nach dem ersten Mal auf.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung.