Zwischen VOB/B und BGB liegt bei Bauwerken ein Jahr Unterschied, vier gegen fünf. Das klingt nach einer Kleinigkeit und ist die Stelle, an der ein Generalunternehmer in die Zange gerät: Gegenüber dem Bauherrn haftet er womöglich fünf Jahre, gegenüber seinem Nachunternehmer kann er nach vier nichts mehr holen.
Die Fristen
| Vertragsgrundlage | Bauwerk | Beginn |
|---|---|---|
| BGB (§ 634a Abs. 1 Nr. 2) | 5 Jahre | mit der Abnahme |
| VOB/B (§ 13 Abs. 4 Nr. 1) | 4 Jahre, wenn nichts anderes vereinbart | mit der Abnahme |
Die VOB/B-Frist ist abdingbar: Wird im Vertrag eine längere vereinbart, gilt die längere. Genau das ist der übliche Weg, die Lücke zu schließen.
Für Arbeiten an einem Bauwerk, die keine Bauwerksarbeiten im engeren Sinn sind (etwa bestimmte Wartungs- oder Anlagenarbeiten) gelten teils kürzere Fristen. Der Blick in den konkreten Vertrag ersetzt hier jede Tabelle.
Die Falle für den Generalunternehmer
Der Ablauf, wie er in der Praxis passiert:
- Der GU schließt mit dem Bauherrn einen BGB-Werkvertrag: fünf Jahre.
- Mit den Nachunternehmern vereinbart er VOB/B: vier Jahre.
- Im fünften Jahr meldet der Bauherr einen Mangel am Estrich.
- Der GU muss nachbessern, gegenüber dem Estrichleger ist die Frist abgelaufen.
Die Nacharbeit zahlt dann er selbst. Zwei Auswege, beide gehören in die Vergabe und nicht in den Streit:
- Gegenüber Nachunternehmern eine Gewährleistungsfrist vereinbaren, die die eigene um mindestens ein halbes Jahr überschreitet.
- Sicherheitseinbehalte oder Bürgschaften so lange laufen lassen, wie die eigene Haftung reicht.
Wann die Frist beginnt
Mit der Abnahme. Nicht mit der Fertigstellung, nicht mit der Schlussrechnung, nicht mit dem Einzug, es sei denn. Der Einzug ist die konkludente Abnahme.
Daraus folgt etwas Unbequemes: Bei gestaffelter Abnahme einzelner Gewerke laufen für jedes Gewerk eigene Fristen. Wer im März die Rohbauarbeiten abnimmt und im November das Dach, hat zwei Termine im Kalender.
Was die Frist unterbricht oder hemmt
Die Frist läuft nicht unbeeindruckt weiter, wenn etwas passiert:
- Anerkenntnis. Bessert der Nachunternehmer nach oder erkennt er den Mangel an, beginnt die Frist für diesen Mangel in der Regel neu.
- Verhandlungen. Solange über den Mangel verhandelt wird, ist die Verjährung gehemmt, die Zeit zählt nicht mit.
- Gerichtliche Schritte. Klage und selbstständiges Beweisverfahren hemmen ebenfalls.
- VOB/B-Mängelanzeige. § 13 Abs. 5 sieht vor, dass eine schriftliche Mängelanzeige eine neue Frist für den angezeigten Mangel in Gang setzt.
Die genauen Voraussetzungen unterscheiden sich, und die Folgen sind unterschiedlich. Wer kurz vor Fristablauf steht, sollte das nicht selbst ausrechnen.
Was das für die Ablage heißt
Im vierten Jahr nach der Abnahme kommt die Frage: „War der Riss schon bei der Übergabe da?" Beantworten lässt sie sich nur mit dem, was damals aufgenommen wurde.
Was deshalb über die gesamte Gewährleistung erreichbar bleiben muss:
- Abnahmeprotokolle mit Mängelliste und Vorbehalten
- Fotos vom Zustand bei Übergabe, auch von dem, was in Ordnung war
- Mängelanzeigen samt Zustellnachweis
- Nachbesserungen mit Datum und Bild danach
Der letzte Punkt wird am häufigsten vergessen. Eine nachgebesserte Stelle ohne Foto danach ist im Zweifel eine Stelle, an der nie etwas gemacht wurde.
Und: nach Bauvorhaben ablegen, nicht nach Jahr. Wer vier Jahre später sucht, sucht die Baustelle, nicht den Monat.
Fristenkalender statt Gedächtnis
Drei Termine je Bauvorhaben gehören in einen Kalender, den jemand anschaut:
- Ende der eigenen Gewährleistung gegenüber dem Bauherrn
- Ende der Gewährleistung jedes Nachunternehmers, jeweils einzeln
- Ein Prüftermin ein halbes Jahr vor dem jeweiligen Ablauf
Der dritte ist der entscheidende. Eine Begehung kurz vor Fristende kostet einen Tag und ist die letzte Gelegenheit, auf Kosten eines anderen nachbessern zu lassen.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der einzelne Vertrag.