Ein Neubau bringt mehrere tausend Liter Wasser mit: im Beton, im Estrich, im Putz, im Mauerwerk. Ein Teil der Feuchte, über die in den ersten zwei Jahren gestritten wird, ist genau dieses Wasser auf dem Weg nach draußen. Der andere Teil ist ein Schaden, und die Unterscheidung entscheidet darüber, wer zahlt.
Woran man es unterscheidet
| Restbaufeuchte | Schaden | |
|---|---|---|
| Verlauf | nimmt über Monate ab | bleibt gleich oder nimmt zu |
| Verteilung | großflächig, gleichmäßig | örtlich begrenzt, oft scharf abgegrenzt |
| Ort | überall im Gebäude ähnlich | an einer bestimmten Stelle |
| Zusammenhang | unabhängig vom Wetter | oft nach Regen oder Schlagregen |
| Fleckenbild | kein klarer Rand | Rand, manchmal Ausblühungen |
Die aussagekräftigste Zeile ist die erste. Baufeuchte hat eine Richtung: Sie wird weniger. Alles, was über Monate gleich bleibt oder zunimmt, hat eine Quelle.
Die Zahlen, die zählen
Für die Belegreife des Estrichs gibt es Messwerte, die in der Praxis herangezogen werden, ermittelt mit dem CM-Gerät, nicht mit einem elektronischen Feuchtemesser:
| Estrichart | ohne Fußbodenheizung | mit Fußbodenheizung |
|---|---|---|
| Zementestrich | ≤ 2,0 CM-% | ≤ 1,8 CM-% |
| Calciumsulfatestrich | ≤ 0,5 CM-% | ≤ 0,3 CM-% |
Das ist der Punkt, an dem am häufigsten Druck entsteht: Der Bodenleger soll kommen. Der Termin steht, und gemessen wurde nicht. Wer ohne Messung belegen lässt, trägt das Risiko, und ein Parkett, das sich wölbt, ist der teuerste Termin im ganzen Innenausbau.
Die Messung gehört protokolliert, mit Datum, Messstelle und Wert. Sie ist ein Nachweis, der im Leistungsverzeichnis gefordert und vor der Schlusszahlung vorgelegt werden sollte.
Die üblichen Quellen
Wenn es kein Baufeuchte-Thema ist, kommt die Feuchte fast immer von einer dieser Stellen:
- Abdichtung am erdberührten Bauteil, besonders an Durchdringungen und an der Kehle zur Bodenplatte
- Anschluss der Fensterbank ohne seitliche Abdichtung, Wasser läuft hinter die Fassade
- Dachanschlüsse und Durchdringungen, Kamin, Lüftung, Antenne
- Dusche und Wanne ohne vollständige Abdichtung, besonders in Ecken
- Leitungswasser aus einer undichten Verbindung, oft unter Estrich
- Kondensat an Wärmebrücken, etwa am Rollladenkasten
Die ersten vier sind Ausführungsfehler, die man vor dem Verschließen sieht, und danach nur noch mit einer Bauteilöffnung. Deshalb stehen sie in der Liste der häufigen Baumängel ganz oben.
Schimmel im ersten Winter
Kommt vor und ist nicht automatisch ein Baumangel. Ein Neubau gibt im ersten Winter viel Feuchte ab; wird zu wenig gelüftet und zu sparsam geheizt, schlägt sie sich an den kühlsten Stellen nieder, typischerweise in Raumecken an Außenwänden und hinter Möbeln.
Die Grenze verläuft dort, wo das Nutzerverhalten endet und die Bauausführung anfängt:
- Bauseitig, wenn eine Wärmebrücke, eine fehlende Dämmung oder ein Ausführungsfehler die Stelle so kalt macht, dass normales Wohnen zu Schimmel führt.
- Nutzerseitig, wenn bei ordnungsgemäßer Ausführung nicht ausreichend gelüftet und geheizt wurde.
Die Klärung braucht in der Regel einen Sachverständigen, der die Oberflächentemperatur misst. Was der Bauträger vorher tun kann: beim Übergabetermin erklären, dass der erste Winter anders ist, mehrmals täglich stoßlüften, gleichmäßig heizen, Möbel mit Abstand zur Außenwand. Ein Merkblatt dazu, ausgehändigt und im Protokoll vermerkt, erspart die halbe Diskussion.
Was zu tun ist, wenn Feuchte auftritt
- Fotografieren, mit Datum und Maßstab. Bevor getrocknet oder überstrichen wird.
- Ort und Ausdehnung notieren, mit Angabe, ob der Fleck einen Rand hat.
- Nach vier Wochen erneut fotografieren, aus demselben Abstand.
- Quelle suchen, nicht Ursache behaupten. Fenster von außen abspritzen, Leitungen abdrücken lassen, Dachanschluss ansehen.
- Bei bleibender oder zunehmender Feuchte: Sachverständiger. Feuchte, die man wegtrocknet, ohne die Quelle zu finden, kommt wieder, nur später und teurer.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt weder Rechtsberatung noch ein Gutachten. Die genannten Messwerte sind die in der Praxis gebräuchlichen Anhaltswerte; maßgeblich sind die Vorgaben des jeweiligen Herstellers und der Vertrag.