Schimmel in einem Neubau ist bis zum Beweis des Gegenteils ein Baumangel. Ein Gebäude, das im ersten Winter bei normaler Nutzung Schimmel zeigt, entspricht nicht dem geschuldeten Zustand. Die Behauptung „falsch gelüftet" trägt nur, wenn du ein Lüftungsverhalten nachweist, das deutlich von der üblichen Nutzung abweicht.
Für den Bauträger heißt das: Die Ursachensuche entscheidet darüber, wer die Sanierung zahlt.
Die vier Ursachen
| Ursache | Woran man sie erkennt |
|---|---|
| Baufeuchte | erstes Jahr, mehrere Räume, gleichmäßig an Außenwänden |
| Wärmebrücke | immer dieselbe Stelle: Ecke, Sturz, Deckenanschluss, Rollladenkasten |
| Undichtigkeit | begrenzte Fläche, oft nach Regen oder an einem Anschluss |
| Nutzung | einzelner Raum, Möbel an der Außenwand, dauerhaft hohe Luftfeuchte ohne Lüftung |
Die ersten drei fallen in deine Verantwortung, die vierte nicht. Zeile 1 und Zeile 4 zusammen bilden den häufigsten Streitfall: ein Neubau mit Restfeuchte, bezogen im Oktober, bewohnt von Menschen, die im Winter wenig lüften.
Zum Unterschied zwischen normaler Austrocknung und Schaden steht mehr unter Feuchte im Neubau.
Messen statt diskutieren
Drei Messungen klären die meisten Fälle, und alle drei sind billig:
1. Raumklima über zwei Wochen. Ein Datenlogger für Temperatur und relative Luftfeuchte kostet unter fünfzig Euro. Dauerhaft über 65 Prozent relative Feuchte bei 20 Grad spricht für das Nutzungsverhalten, Werte um 50 Prozent sprechen dagegen.
2. Oberflächentemperatur an der Schadstelle. Ein Infrarotthermometer genügt für den ersten Blick. Liegt die Oberflächentemperatur bei normaler Beheizung deutlich unter der Raumtemperatur, deutet das auf eine Wärmebrücke.
3. Materialfeuchte. Ein Feuchtemessgerät unterscheidet oberflächliche Kondensation von durchfeuchtetem Bauteil. Ein nasses Bauteil bei trockener Raumluft bedeutet Wassereintritt.
Die Kombination aus Messung 1 und 2 entscheidet die Schuldfrage in den meisten Fällen, bevor ein Gutachter kommt. Wann sich ein Sachverständiger trotzdem lohnt, steht dort.
Die kritischen Stellen
Wärmebrücken treten im Wohnungsbau an wenigen, immer gleichen Punkten auf:
- Auskragende Balkonplatten ohne oder mit falsch eingebautem thermischem Trennelement
- Fenster- und Türlaibungen, besonders die untere Ecke
- Rollladenkästen
- Deckenauflager an der Außenwand
- Anschluss Bodenplatte zu Außenwand, im Erdgeschoss hinter Küchenzeilen
Wer diese fünf Stellen vor dem Verschließen fotografiert, kann vier Jahre später zeigen, wie eingebaut wurde. Das gehört in dieselbe Serie wie die übrige Baudokumentation.
Was du beim ersten Anruf machst
Der Käufer meldet Schimmel. Deine ersten Schritte in der Reihenfolge:
- Termin innerhalb einer Woche. Später wird gewischt, und dann fehlt der Befund.
- Fotografieren mit Maßstab im Bild, dazu die Stelle in der Wohnung eindeutig bezeichnen: Raum, Wand, Höhe.
- Raumklima messen oder einen Logger dalassen, mit Vereinbarung über zwei Wochen.
- Nutzung erfragen, ohne Vorwurf: Möbel an Außenwänden, Wäsche trocknen, Lüftungsverhalten, Heizverhalten in ungenutzten Räumen.
- Nichts zusagen und nichts abstreiten, bevor die Werte da sind.
Punkt 5 ist der schwierige. Ein „Das ist Ihr Lüftungsverhalten" beim ersten Termin macht die Auseinandersetzung teurer, falls sich später eine Wärmebrücke zeigt.
Der Ton entscheidet über die Kosten
Schimmel in der eigenen Wohnung erzeugt Angst, oft um die Gesundheit von Kindern. Ein Käufer, der sich abgewiesen fühlt, geht zum Anwalt, und aus einer Sanierung für 900 Euro wird ein Verfahren für 9.000 Euro.
Was hilft: ein fester Termin, eine benannte Ansprechperson, eine Messung mit erklärtem Zweck, ein Zwischenbericht nach zwei Wochen. Mehr zur Gesprächsführung bei der Übergabe an den Käufer.
Die Sanierung
Ohne beseitigte Ursache kommt der Schimmel wieder. Die Reihenfolge lautet immer: Ursache abstellen, trocknen, dann sanieren.
Bei größeren Flächen gehört die Sanierung in Fachhände, weil Sporen beim Abschlagen freigesetzt werden. Kleinflächige Beläge bis etwa einen halben Quadratmeter lassen sich nach Abstellen der Ursache mit üblichen Mitteln behandeln. Der Belag selbst ist dabei die Folge, nicht das Problem.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt weder Rechtsberatung noch eine bauphysikalische Begutachtung. Bei größeren Schimmelflächen und bei gesundheitlichen Beschwerden gehört eine Fachfirma eingeschaltet.