Ein Sachverständiger ist teuer, langsam und in bestimmten Lagen die günstigste Lösung, die es gibt. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt: Wer ihn holt, solange sich noch etwas untersuchen lässt, bekommt Klarheit. Wer wartet, bis alles verschlossen und der Gegner unversöhnlich ist, bekommt ein Gutachten über Vermutungen.
Wann er nötig wird
- Die Ursache ist unklar und entscheidet darüber, wer zahlt: Feuchte, Risse, Setzungen.
- Der Nachunternehmer bestreitet den Mangel, und es geht um einen relevanten Betrag.
- Es steht die Frage im Raum, ob die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden.
- Ein Riss verändert sich oder die Standsicherheit ist betroffen.
- Die Verjährung nähert sich, und ein Mangel ist streitig.
Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten übersehen wird, und der teuerste. Dazu unten mehr.
Was er nicht leistet
Er entscheidet keine Rechtsfragen. Ob ein festgestellter Zustand ein Mangel im Rechtssinn ist, hängt vom Vertrag ab, siehe Was ist ein Baumangel. Der Sachverständige stellt fest, was ist, wie es dazu kam und was die Beseitigung kostet. Die Bewertung macht der Anwalt oder das Gericht.
Er ersetzt auch keine Dokumentation. Was vor dem Verschließen nicht fotografiert wurde, kann er nur durch eine Bauteilöffnung sichtbar machen, und die kostet extra und beschädigt.
Privatgutachten oder selbstständiges Beweisverfahren
| Privatgutachten | Selbstständiges Beweisverfahren | |
|---|---|---|
| Wer beauftragt | du | das Gericht, auf deinen Antrag |
| Dauer | Wochen | Monate |
| Kosten | du, zunächst allein | Vorschuss von dir, Verteilung später |
| Wirkung gegenüber der Gegenseite | Parteivortrag | wie ein Beweis im Prozess |
| Verjährung | keine Wirkung | wird gehemmt |
Die letzte Zeile ist der entscheidende Unterschied. Ein selbstständiges Beweisverfahren hemmt die Verjährung für die Mängel, um die es geht. Wer kurz vor Ablauf der Gewährleistung einen streitigen Mangel hat, kann damit Zeit gewinnen, ohne sofort zu klagen.
Ein Privatgutachten tut das nicht. Es ist schneller und billiger und gut geeignet, um selbst zu verstehen, woran man ist, aber es stoppt keine Frist.
Der Zeitpunkt
Drei Momente, in denen ein Gutachter etwas wert ist:
Vor der Ersatzvornahme. Nach der Beseitigung ist der Mangel weg und mit ihm der Beweis. Wer selbst beseitigen lässt und hinterher Kosten fordert, sollte den Zustand vorher feststellen lassen, siehe Ersatzvornahme.
Vor Ablauf der Gewährleistung. Die Begehung ein halbes Jahr vor Fristende ist die letzte Gelegenheit. Was dort streitig bleibt, gehört in ein Beweisverfahren, bevor die Frist läuft.
Bei Nachbarstreit vor Baubeginn. Beweissicherung am Nachbargebäude, bevor gebaggert wird. Kostet einen Tag und erspart im Fall der Fälle den Nachweis, dass der Riss schon vorher da war.
Was man vorbereitet
Je besser die eigene Dokumentation, desto kürzer (und billiger) das Gutachten:
- Fotos mit Datum, besonders vom Zustand vor dem Verschließen
- Die Mängelanzeige mit Zustellnachweis und Frist
- Vertrag und Leistungsverzeichnis, damit der Sachverständige den geschuldeten Zustand kennt
- Bautagebuch und Protokolle für den Ablauf
- Eine klare Frage. „Bitte alles begutachten" erzeugt ein teures Gutachten ohne Ergebnis. „Ist die Abdichtung im Bad WE 3 regelgerecht ausgeführt, und wenn nein, was kostet die Beseitigung?" erzeugt eine Antwort.
Der letzte Punkt ist der mit dem größten Einfluss auf die Rechnung.
Wie man einen findet
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige führen die Industrie- und Handelskammern in Verzeichnissen; für einzelne Bereiche gibt es zertifizierte Sachverständige. Wichtig ist das passende Fachgebiet: Ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden ist nicht automatisch einer für Estrich oder Elektro.
Und: Vorher nach der Größenordnung fragen. Ein seriöser Gutachter nennt einen Rahmen, bevor er anfängt.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein selbstständiges Beweisverfahren im Einzelfall sinnvoll ist, gehört mit einem Fachanwalt besprochen.