Die Übergabe an den Käufer ist der Termin, an dem sich entscheidet, ob aus einem Bauvorhaben eine Empfehlung wird oder eine Akte. Rechtlich ist sie eine Abnahme mit allen Folgen; menschlich ist sie etwas ganz anderes als der Termin mit dem Trockenbauer.
Der Unterschied zur Abnahme beim Nachunternehmer
| Nachunternehmer | Käufer | |
|---|---|---|
| Wer kennt sich aus | beide | einer |
| Was gesucht wird | Abweichung vom Vertrag | alles, was auffällt |
| Tonfall | sachlich unter Fachleuten | erklärend |
| Dauer | 30 bis 60 Minuten | 90 bis 120 Minuten |
| Nach dem Termin | Mängelanzeige | Erwartung, dass sich jemand meldet |
Die letzte Zeile ist die wichtigste. Der Nachunternehmer weiß, dass eine Frist läuft. Der Käufer weiß nur, dass er etwas gesagt hat, und wartet.
Vorbereitung
Zwei Wochen vorher selbst durchgehen. Mit derselben Sorgfalt wie bei einer Abnahme, und mit Fotos. Was du vorher findest und behebst, steht nicht im Protokoll.
Die Wohnung sauber übergeben. Baustaub auf der Fensterbank erzeugt mehr Punkte auf der Liste als jeder echte Mangel, weil jemand. Der Dreck sieht, anfängt zu suchen.
Die Unterlagen zusammenstellen. Bedienungsanleitungen, Protokolle, Wartungshinweise, Ansprechpartner für Heizung und Lüftung. Ein Käufer, der drei Wochen später anruft, weil er die Lüftung nicht versteht, hätte die Anleitung gebraucht.
Im Termin
- Erst durchgehen, dann aufschreiben. Wer parallel schreibt, verlangsamt den Termin und übersieht die Hälfte.
- Zeigen, wie es funktioniert. Heizung, Lüftung, Rollläden, Absperrventile, Zählerstände. Das ist der Teil, für den der Käufer dankbar ist.
- Zählerstände aufnehmen, mit Foto. Das spart die Diskussion mit dem Versorger.
- Die Liste gemeinsam schreiben, am Ende, laut vorlesen.
- Erklären, was ein Mangel ist und was nicht. Ein Haarriss im Putz ist oft normal, eine unebene Fliese nicht. Das gehört ehrlich gesagt, und nicht abgewiegelt.
Der Ton
Der Satz, der am meisten Ärger erspart: „Schreiben wir auf."
Wer im Termin über jeden Punkt diskutiert, verliert. Punkte, die keine Mängel sind, kommen mit einer kurzen schriftlichen Begründung zurück, nach dem Termin, in Ruhe. Punkte, die welche sind, werden behoben. Beides lässt sich am Schreibtisch besser entscheiden als im Flur.
Umgekehrt: Nichts versprechen, was nicht sicher ist. „Das machen wir bis Freitag" ist eine Zusage, an die sich der Käufer erinnert.
Nach dem Termin
Die ersten vier Wochen entscheiden über den Ruf des Betriebs:
Innerhalb von zwei Tagen: Protokoll an den Käufer, mit allen Punkten und dem Stand dazu, behoben bis, wird geprüft, ist kein Mangel weil.
Innerhalb einer Woche: Die Mängelanzeigen an die Nachunternehmer, je Firma getrennt, mit Fristen.
Nach jeder Behebung: Rückmeldung an den Käufer. Das ist der Punkt, der fast immer ausgelassen wird. Ein Mangel, der behoben wurde, ohne dass es jemand sagt, gilt beim Käufer als offen, und er erzählt es weiter.
Nach vier Wochen: Eine kurze Nachfrage, ob alles läuft. Kostet fünf Minuten und beendet die meisten offenen Fälle.
Was oft vergessen wird
- Die Schlüsselübergabe protokollieren, mit Anzahl je Schließung.
- Den Beginn der Gewährleistung ins Protokoll schreiben, der Käufer fragt in vier Jahren danach.
- Restarbeiten von Mängeln trennen. Was noch gar nicht ausgeführt ist, ist kein Mangel, sondern eine Restleistung. Der Unterschied steht in Was ist ein Baumangel.
- Die eigene Fotoserie, aufgenommen am Übergabetag. Sie ist der Beleg für den Zustand bei Übergabe, und damit die Grundlage für jede Diskussion über die Gewährleistung.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Verträgen mit Verbrauchern gelten zusätzliche Anforderungen, die hier nicht abschließend dargestellt sind.