Der Vertrag mit dem Nachunternehmer ist die Stelle, an der ein Bauträger seine Position für die nächsten fünf Jahre festlegt. Jede Diskussion über Mängel, Fristen und Nachträge endet dort, und was dort nicht steht, gibt es nicht.
Die acht Punkte
1. Leistung, eindeutig. Verweis auf das Leistungsverzeichnis mit Datum und Fassung. „Nach Angebot vom 12.06." reicht nur, wenn dieses Angebot Vertragsbestandteil wird und dem Vertrag beiliegt.
2. VOB/B oder BGB, und zwar bewusst. Die VOB/B gilt nicht automatisch. Wird sie vereinbart, ändert das Fristen, Rechte und Abläufe erheblich. Beides ist vertretbar; unbewusst hineinzustolpern ist es nicht.
3. Gewährleistungsfrist, die zur eigenen passt. Der wichtigste Punkt für einen Generalunternehmer. Wer dem Bauherrn fünf Jahre schuldet und mit dem Nachunternehmer vier vereinbart, hat ein Jahr eigenes Risiko. Mehr unter Gewährleistung am Bau.
4. Termine mit Vorlauffrist. Nicht nur „Ausführung KW 34", sondern auch, wie lange vorher abgerufen wird. Ein Nachunternehmer, der drei Tage vorher erfährt, dass er dran ist, kommt nicht.
5. Vertragsstrafe mit Obergrenze. Ohne Obergrenze kippt die Klausel in AGB regelmäßig vollständig.
6. Sicherheiten. Erfüllungssicherheit während der Ausführung, Gewährleistungssicherheit danach, als Einbehalt oder Bürgschaft. Die Laufzeit muss zur eigenen Haftung passen, nicht zur Schlussrechnung.
7. Nachweise und Protokolle. Was ist wann vorzulegen: Dichtheitsprüfung, hydraulischer Abgleich: Aufmaß, Revisionsunterlagen, Herstellerbescheinigungen. Und der entscheidende Zusatz: vor der Schlusszahlung. Danach bekommt man sie nicht mehr.
8. Schnittstellen. Wer bohrt, verschließt, reinigt, entsorgt. Die Liste steht im Leistungsverzeichnis; der Vertrag verweist darauf.
Was regelmäßig kippt
Klauseln, die in vorformulierten Verträgen immer wieder für unwirksam gehalten werden:
| Klausel | Problem |
|---|---|
| Vertragsstrafe ohne Obergrenze | Unangemessene Benachteiligung |
| Vertragsstrafe über etwa 5 % der Auftragssumme | Von der Rechtsprechung mehrfach beanstandet |
| Sicherheitseinbehalt ohne Ablösungsmöglichkeit | Benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen |
| Pauschaler Ausschluss von Nachträgen | Nimmt dem Auftragnehmer jede Anpassungsmöglichkeit |
| „Der Auftragnehmer hat sich über alle Umstände informiert" | Verlagert Risiken pauschal |
Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß gekürzt, sie fällt weg, und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Das Ergebnis ist regelmäßig schlechter als eine maßvolle Klausel, die hält.
Da dieselben Vertragsmuster in jedem Bauvorhaben verwendet werden, lohnt sich eine einmalige anwaltliche Prüfung besonders: Der Fehler wirkt sonst auf alle Verträge des Betriebs.
Was man weglassen sollte
- Abschriften der VOB/C. Wer sie abschreibt, produziert Widersprüche zum Original.
- Regelungen, die man nicht durchsetzen will. Eine Vertragsstrafe, die man nie geltend macht, erzieht die Nachunternehmer dazu, Termine nicht ernst zu nehmen.
- Unterschiedliche Fassungen je Gewerk. Ein Vertragsmuster, das je Gewerk variiert, führt dazu, dass niemand mehr weiß, welche Frist wo gilt.
Der praktische Teil: auffindbar bleiben
Vier Jahre später lautet die Frage: „Welche Gewährleistungsfrist gilt für den Estrichleger, und wann läuft sie ab?"
Was dafür griffbereit sein muss:
- Vertrag mit Datum und Fassung des Leistungsverzeichnisses
- Abnahmeprotokoll mit dem Datum, ab dem die Frist läuft
- Die Sicherheit: Höhe, Form, Laufzeit, wo die Bürgschaft liegt
- Ein Termin im Kalender ein halbes Jahr vor Ablauf
Der letzte Punkt ist der einzige, der aktiv etwas bewirkt. Eine Begehung kurz vor Fristende ist die letzte Gelegenheit, auf Kosten eines anderen nachbessern zu lassen, und sie fällt aus, wenn niemand den Termin gesetzt hat.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsmuster gehören vor dem Einsatz anwaltlich geprüft.