Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt voraus, dass du vorher eine angemessene Frist gesetzt und die Kündigung für den Fall des Fristablaufs angedroht hast. Ohne diese Fristsetzung wird aus der Kündigung aus wichtigem Grund eine freie Kündigung, und dann schuldest du dem Nachunternehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Der Unterschied zwischen beiden Wegen beträgt bei einem Auftrag über 80.000 Euro schnell einen fünfstelligen Betrag.
Die zwei Arten
| Freie Kündigung | Kündigung aus wichtigem Grund | |
|---|---|---|
| Grund nötig | nein | ja, und er muss belegbar sein |
| Fristsetzung vorher | nein | ja, mit Kündigungsandrohung |
| Du zahlst | vereinbarte Vergütung minus Ersparnis | nur die erbrachte Leistung |
| Mehrkosten der Fertigstellung | trägst du | trägt der Gekündigte |
Die letzte Zeile ist der eigentliche Streitpunkt. Ein Nachfolger, der mitten im Bauablauf einsteigt, ist teurer. Wer die Mehrkosten weiterreichen will, braucht eine Kündigung, die hält.
Wann ein wichtiger Grund vorliegt
Belastbare Fälle in der Praxis:
- Verzug trotz Frist. Der Nachunternehmer beginnt nicht oder arbeitet erkennbar zu langsam, um den Termin zu halten, und die gesetzte Frist verstreicht.
- Mängel trotz Frist. Er bessert nicht nach, obwohl du eine angemessene Frist gesetzt hast.
- Ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. Er erklärt, er komme nicht wieder.
- Unberechtigte Arbeitseinstellung, etwa wegen einer Forderung, die nicht fällig ist.
- Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen, mit den Besonderheiten des Insolvenzrechts.
Kein wichtiger Grund ist einzelner Ärger: eine verpasste Baubesprechung, ein unfreundlicher Polier, eine Woche Verzug ohne Auswirkung auf den Fertigstellungstermin.
Der Ablauf, der hält
1. Den Zustand feststellen. Fotos vom Leistungsstand mit Datum. Wenn es später um Mehrkosten geht, ist dieser Zustand die Rechengrundlage.
2. Schriftlich auffordern und Frist setzen. Konkret benennen, was zu tun ist, bis wann, und ausdrücklich ankündigen, dass du nach Fristablauf kündigst. Zustellnachweis sichern, per Boten oder Einwurf-Einschreiben.
3. Fristablauf dokumentieren. Ein Foto der Baustelle am Tag nach Fristablauf beweist mehr als jede Behauptung.
4. Kündigen, schriftlich. Bei vereinbarter VOB/B ist Schriftform vorgeschrieben. Die Kündigung nennt den Grund, den Vertrag und das Datum, ab dem sie wirkt.
5. Gemeinsames Aufmaß am Kündigungstag. Dieser Schritt entscheidet über das Geld, und er wird am häufigsten übersprungen.
Zu Schritt 5: Nach der Kündigung schuldest du die erbrachte Leistung. Was erbracht war, lässt sich nur am Kündigungstag feststellen, gemeinsam, mit Unterschrift. Erscheint der Gekündigte nicht trotz Einladung, misst du allein auf und dokumentierst die Einladung. Das Verfahren steht beim Aufmaß.
Die Abrechnung danach
Was du zahlst:
- Die erbrachte Leistung, nach Aufmaß und Vertragspreisen.
- Abzüglich berechtigter Mängelansprüche.
- Abzüglich der Mehrkosten für die Fertigstellung durch einen Dritten, wenn du aus wichtigem Grund gekündigt hast.
Die Mehrkosten musst du beziffern und belegen. Dafür brauchst du das Angebot des Nachfolgers, eine Gegenüberstellung zu den Vertragspreisen des Gekündigten und den Nachweis, dass du keinen teureren Umfang beauftragt hast. Ein Nachfolger, der zusätzlich Leistungen ausführt, die im Ursprungsvertrag nicht enthalten waren, erzeugt keine erstattungsfähigen Mehrkosten.
Der Sicherheitseinbehalt bleibt bestehen und deckt einen Teil des Risikos ab. Er ersetzt aber keine belegte Mehrkostenrechnung.
Der Zwischenweg: Teilkündigung
Bei abgrenzbaren Leistungsteilen kannst du auch nur einen Teil kündigen und den Rest weiterlaufen lassen. Das ist sinnvoll, wenn ein Betrieb ein Gewerk zuverlässig ausführt und ein anderes nicht. Die Abgrenzung muss im Leistungsverzeichnis erkennbar sein, sonst entsteht Streit darüber, was gekündigt wurde.
Die Alternative, die oft billiger ist
Bevor du kündigst, rechne die Ersatzvornahme für den einzelnen strittigen Punkt durch. Sie löst das konkrete Problem, lässt den Vertrag bestehen und erspart dir die Auseinandersetzung über Mehrkosten des gesamten Restauftrags.
Kündigung lohnt, wenn das Vertrauen für die restliche Bauzeit weg ist. Für einen einzelnen nicht beseitigten Mangel ist sie das größere Werkzeug.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Eine Kündigung aus wichtigem Grund gehört vor dem Aussprechen anwaltlich geprüft, weil eine unwirksame Kündigung als freie Kündigung gilt.