Schallschutz im Neubau: welcher Wert geschuldet ist

Geschuldet ist nicht automatisch der Mindestschallschutz der DIN 4109, sondern der Schallschutz, der sich aus dem Vertrag und aus den Erwartungen an dieses konkrete Gebäude ergibt. Bei einer hochwertig beworbenen Eigentumswohnung erwarten Gerichte regelmäßig mehr als das Minimum. Der Prospekt, der „ruhiges Wohnen" verspricht, wird dabei zur Vertragsgrundlage.

Für den Bauträger ist das der wichtigste Satz zum Thema: Die Werbung entscheidet mit, was gebaut werden muss.

Die drei Anspruchsniveaus

Der Unterschied zwischen 53 und 57 Dezibel klingt klein und wird als deutlich anderer Wohneindruck wahrgenommen. Drei Dezibel entsprechen einer Halbierung der übertragenen Schallenergie.

Was den geschuldeten Wert festlegt

Vier Quellen, in dieser Reihenfolge:

1. Die ausdrückliche Vereinbarung im Bauvertrag oder in der Baubeschreibung, mit Zahl und Norm.
2. Die Baubeschreibung insgesamt, auch ohne Zahlenangabe. Wer „Massivbauweise mit hohem Schallschutz" schreibt, schuldet mehr als das Minimum.
3. Werbeaussagen in Exposé, Website und Verkaufsunterlagen.
4. Die übliche Beschaffenheit für ein Gebäude dieser Art und Preisklasse, wenn die ersten drei nichts hergeben.

Punkt 2 und 3 sind die Fallen. Ein Satz im Exposé kostet vier Jahre später eine Sanierung, die im Angebot nicht kalkuliert war.

Der saubere Weg ist eine Zahl im Vertrag. „Trennwände zwischen Wohnungen: R'w ≥ 55 dB, Trittschall L'n,w ≤ 46 dB" ist eindeutig, prüfbar und begrenzt die Diskussion auf eine Messung. Wie solche Festlegungen in die Ausschreibung kommen, steht im Leistungsverzeichnis.

Die Stellen, an denen es schiefgeht

• Schallbrücken im Estrich. Der Estrich berührt die Wand, weil der Randdämmstreifen zu früh abgeschnitten wurde. Häufigste Ursache für zu hohe Trittschallwerte.
• Durchgehende Bodenbeläge über die Wohnungstrennwand hinweg.
• Installationsleitungen in der Trennwand oder starr befestigte Rohrschellen.
• Steckdosen gegenüberliegend in derselben Trennwand.
• Treppenläufe ohne elastische Lagerung im Mehrfamilienhaus.
• Türen und Fenster, deren Wert unter dem der Wand liegt und damit alles andere bestimmt.

Die erste Zeile verursacht die meisten Beanstandungen und ist nach dem Bodenbelag nur mit Aufwand zu finden. Ein Foto des Randstreifens vor dem Estrich, je Wohnung eines, beantwortet später die Frage in zehn Sekunden. Es gehört in dieselbe Serie wie die übrigen Bilder vor dem Verschließen, siehe Baufotos.

Wenn der Käufer reklamiert

Eine Messung kostet je nach Umfang einen mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag und beendet die Diskussion. Sie wird nach genormtem Verfahren durchgeführt und liefert Zahlen, die sich mit dem vereinbarten Wert vergleichen lassen.

Vorher klärst du zwei Dinge:

• Welcher Wert wurde geschuldet? Vertrag, Baubeschreibung, Exposé nebeneinanderlegen.
• Worum geht es konkret? Trittschall von oben, Luftschall durch die Wand, Geräusche der Haustechnik. Drei verschiedene Ursachen, drei verschiedene Messungen.

Erst danach beauftragst du. Eine Messung ohne klare Fragestellung erzeugt Zahlen, mit denen niemand etwas anfangen kann. Dasselbe gilt für Gutachten, siehe Sachverständiger und Beweissicherung.

Was sich nachträglich noch machen lässt

Alle vier Zeilen sind teurer als die richtige Ausführung. Zeile 1 kostet je Wohnung leicht das Zehnfache der eingesparten Sorgfalt beim Randstreifen.

Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt weder Rechtsberatung noch bauphysikalische Beratung. Welcher Schallschutz im Einzelfall geschuldet ist, entscheidet der Vertrag samt aller Unterlagen.