Solange ein Mangel offen ist, darfst du einen Teil der Vergütung zurückhalten. Der übliche Rahmen liegt beim Doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, in der Praxis oft beim Zwei- bis Dreifachen, je nach Fall und Gericht. Wer deutlich mehr einbehält, gerät selbst in Zahlungsverzug und schuldet Zinsen.
Der Einbehalt ist damit eine Rechnung: Beseitigungskosten schätzen, verdoppeln, den Rest zahlen.
Die drei Werkzeuge unterscheiden
| Werkzeug | Wann | Wirkung |
|---|---|---|
| Zurückbehaltung mit Druckzuschlag | Mangel offen, Nachbesserung noch möglich | Zahlung vorläufig gesperrt, Anspruch bleibt |
| Minderung | Nachbesserung unmöglich, unzumutbar oder verweigert | Vergütung dauerhaft gekürzt |
| Ersatzvornahme | Frist abgelaufen, du lässt selbst beseitigen | Kosten werden abgezogen oder als Vorschuss verlangt |
Die erste Zeile ist der Regelfall während des Baus. Die zweite kommt am Ende, wenn ein optischer oder technischer Rest bleibt, den niemand mehr sinnvoll beseitigen kann. Die dritte steht im eigenen Artikel zur Ersatzvornahme.
Den Einbehalt richtig bemessen
Drei Schritte, zwanzig Minuten:
- Beseitigungskosten schätzen. Am besten mit einem kurzen Angebot eines Drittbetriebs oder einer nachvollziehbaren eigenen Kalkulation. Eine Hausnummer ohne Grundlage hält nicht.
- Mit zwei multiplizieren. Das ist der Druckzuschlag. Er soll den Nachunternehmer dazu bringen, selbst nachzubessern, statt die Kürzung hinzunehmen.
- Schriftlich mitteilen, welcher Mangel den Einbehalt trägt und wie hoch der Betrag ist. Ein Einbehalt ohne Begründung wirkt wie Zahlungsunwilligkeit und schadet im Prozess.
Beispiel: Die Abdichtung an zwei Balkontüren ist mangelhaft, ein Fachbetrieb schätzt die Beseitigung auf 1.400 Euro. Du behältst 2.800 Euro ein und zahlst den Rest der Schlussrechnung. Wie das in die Rechnungsprüfung eingebaut wird, steht unter Schlussrechnung prüfen.
Wann der Einbehalt endet
- Der Mangel ist beseitigt und nachgeprüft.
- Der Mangel verjährt, ohne dass du ihn rechtzeitig geltend gemacht hast.
- Du hast stattdessen gemindert, dann tritt die Minderung an die Stelle des Einbehalts.
Der Einbehalt ist vorläufig. Wer ihn jahrelang stehen lässt, ohne den Mangel zu verfolgen, verliert ihn. Der Sicherheitseinbehalt aus dem Vertrag ist davon zu trennen, dazu mehr unter Sicherheitseinbehalt und Bürgschaft.
Wann Minderung der richtige Weg ist
Minderung setzt voraus, dass Nachbesserung ausscheidet. Die typischen Fälle:
- Unmöglich. Der Fliesenspiegel hat einen Farbton, den es nicht mehr gibt.
- Unverhältnismäßig. Die Beseitigung kostet ein Vielfaches des erreichbaren Nutzens. Das ist eine hohe Hürde und gilt nicht, wenn die Funktion betroffen ist.
- Verweigert. Der Nachunternehmer hat nach Fristsetzung endgültig abgelehnt.
- Fehlgeschlagen. Zwei Nachbesserungsversuche ohne Erfolg.
Die Höhe der Minderung bemisst sich am Wertunterschied zwischen mangelfreiem und mangelhaftem Werk. In der Praxis werden ersatzweise die Beseitigungskosten angesetzt, wenn sich der Minderwert anders nicht beziffern lässt.
Die zwei häufigen Fehler
Zu viel einbehalten. Ein Einbehalt von 15.000 Euro für einen Mangel, dessen Beseitigung 1.200 Euro kostet, ist kein Druckmittel, sondern Zahlungsverzug. Der Nachunternehmer kann die Zahlung einklagen und bekommt Zinsen und Kosten.
Gar nichts einbehalten und stattdessen reden. Nach der vorbehaltlosen Zahlung der Schlussrechnung wird jede Nachbesserung zur Bitte. Der Vorbehalt gehört in die Zahlungsmitteilung, mit Benennung des Mangels.
Was du dafür brauchst
Die Rechnung „Kosten mal zwei" funktioniert nur, wenn du eine belastbare Schätzung hast. Drei Dinge liefern sie:
- Ein Foto, das den Mangel und seinen Umfang zeigt, mit Maßangabe.
- Die Mängelanzeige mit Datum und gesetzter Frist, siehe Mängelanzeige nach VOB.
- Eine Kostenangabe, vom Drittbetrieb oder aus eigener Kalkulation, schriftlich.
Mit diesen drei Angaben ist der Einbehalt begründet, überprüfbar und im Streitfall verteidigbar.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Die zulässige Höhe des Druckzuschlags beurteilen Gerichte im Einzelfall unterschiedlich.