Die Abnahme ist kein Termin unter vielen. Sie ist die Stelle, an der sich vier Dinge auf einmal ändern: die Beweislast, der Beginn der Verjährung, die Fälligkeit der Schlusszahlung und der Übergang der Gefahr. Wer sie als Formsache behandelt, verschenkt genau dort seine Position.
Was sich mit der Abnahme ändert
| Vor der Abnahme | Nach der Abnahme | |
|---|---|---|
| Beweislast für Mängelfreiheit | beim Auftragnehmer | grundsätzlich beim Auftraggeber |
| Verjährung der Mängelansprüche | läuft nicht | beginnt |
| Schlusszahlung | nicht fällig | wird fällig |
| Gefahr für Beschädigung | beim Auftragnehmer | beim Auftraggeber |
Allein die Umkehr der Beweislast erklärt, warum die Abnahme sorgfältig vorbereitet gehört. Vorher muss der Nachunternehmer zeigen, dass seine Leistung in Ordnung ist. Danach musst du zeigen, dass sie es nicht ist.
Was ins Protokoll gehört
- Bauvorhaben, Datum, Uhrzeit, Ort
- Wer anwesend war, mit Firma und Funktion
- Welche Leistung abgenommen wird, der Umfang, nicht nur der Gewerkename
- Die Mängelliste als Anhang, durchnummeriert
- Die Vorbehalte: wegen welcher Mängel, wegen welcher Vertragsstrafe
- Vereinbarte Fristen zur Beseitigung
- Unterschriften beider Seiten
Der kritische Punkt ist der Vorbehalt. Wer einen Mangel bei der Abnahme kennt und ihn nicht vorbehält, verliert unter Umständen Ansprüche daraus. Dasselbe gilt für eine verwirkte Vertragsstrafe: Ohne Vorbehalt bei der Abnahme ist sie in der Regel weg.
Abnahme trotz Mängeln
Wesentliche Mängel berechtigen zur Verweigerung. Unwesentliche nicht, bei ihnen kann die Abnahme nicht verweigert werden, sie wandern in den Vorbehalt.
Die Grenze zwischen wesentlich und unwesentlich ist Auslegungssache und der häufigste Streitpunkt im Termin. Faustregel aus der Praxis: Wesentlich ist, was die vertragsgemäße Nutzung spürbar beeinträchtigt. Eine Kratzspur im Fensterrahmen ist es nicht; eine Heizung, die den Raum nicht warm bekommt, ist es.
Abnahme ohne Unterschrift
Eine Abnahme kann auch zustande kommen, ohne dass jemand ein Protokoll unterschreibt. Drei Wege, die in der Praxis zählen:
Konkludent. Wer die Leistung vorbehaltlos nutzt und bezahlt, nimmt sie in der Regel damit ab. Der Einzug in eine Wohnung ist das klassische Beispiel.
Fiktiv nach BGB. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Besteller sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt die Leistung als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB). Das ist für Auftraggeber die gefährlichste Variante: Schweigen ist hier keine Option.
Fiktiv nach VOB/B. Bei wirksam einbezogener VOB/B gibt es eigene Fristen nach Fertigstellungsmitteilung beziehungsweise nach Ingebrauchnahme (§ 12).
Praktische Folge: Auf eine Abnahmeaufforderung muss man reagieren. Wer sie liegen lässt, hat unter Umständen abgenommen, ohne es zu wollen, samt Beweislastumkehr und laufender Verjährung.
Zustandsfeststellung als Notlösung
Verweigert der Auftraggeber die Abnahme und erscheint er auch nicht zum Termin, kann der Unternehmer eine Zustandsfeststellung nach § 650g BGB einseitig durchführen. Deren Ergebnis wirkt zu Lasten des Auftraggebers, was offenkundige Mängel angeht.
Wer also einen Abnahmetermin für lästig hält und ihn platzen lässt, verbessert seine Lage nicht, er verschlechtert sie.
Vorbereitung spart den zweiten Termin
Der Termin selbst dauert eine Stunde. Die Vorbereitung entscheidet über sein Ergebnis:
- Zwei Wochen vorher selbst durchgehen und die offenen Punkte erfassen.
- Die Liste vorab an den Nachunternehmer, was er vorher erledigt, steht nicht im Protokoll.
- Am Termin nur noch aufnehmen, was tatsächlich offen ist, mit Foto und Ort.
- Das Protokoll noch vor Ort ausdrucken oder digital unterschreiben lassen. Ein Protokoll, das erst drei Tage später kommt, wird diskutiert statt unterschrieben.
Dieser Text beschreibt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob VOB/B oder BGB gilt, entscheidet der Vertrag.